전월세 안심신탁은 월세를 내고 거주하던 세입자가 전세처럼 살 수 있게 도와주는 정부의 새로운 제도입니다. 세입자는 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG)라는 공공기관에 맡기고 전세로 살고, HUG가 그 돈을 굴려서 생기는 돈을 집주인에게 매달 월세처럼 주는 방식입니다. 9월 말에 자세한 내용이 발표되고, 10월에 신청을 받은 뒤, 11월에 계약을 맺고, 연말부터 입주가 시작될 예정인데요. 자세한 내용을 알려 드릴게요. (**원하는 정보만 골라서 읽고 싶다면 아래 목차를 클릭해 주세요!)
전월세 안심신탁이 뭔가요
전월세 안심신탁은 현재 월세로 나와 있는 집을 공공기관이 전세로 바꿔서 세입자에게 빌려주는 제도입니다. 국토교통부가 8월 13일에 발표한 주택 공급 대책의 후속 조치로, 8월 20일에 구체적인 계획을 발표했습니다.
이 제도는 전세를 선호하는 세입자(임차인)와 월세 임대를 선호하는 집주인(임대인) 사이의 수요 불일치를 해소하기 위해 마련됐습니다. 특히 최근 전세사기로 인한 세입자들의 우려가 커지고, 저금리 기조 속에 집주인들이 월세를 고집하면서 전세의 월세화가 가속화되고 있었는데, 이 제도가 그 문제를 풀어주려는 것입니다.
전세보증금을 돌려주는 책임을 주택도시보증공사가 직접 지기 때문에 세입자는 보증금을 못 돌려받을 걱정을 덜 수 있고, 따로 보증보험에 가입할 필요가 줄어서 보험료 부담도 낮아집니다.
누가 신청할 수 있나요
소득이나 재산에 상관없이 참여하고 싶은 집주인과 세입자라면 누구나 신청할 수 있습니다. 법으로 정해진 의무사항이 아니기 때문에 참여할지 말지는 각자의 선택입니다.
집주인이 알아야 할 조건
우선은 집값이 20억 원 이하인 집부터 시작한 뒤, 나중에 대상을 넓히는 방법을 검토 중입니다. 집의 종류나 지역은 상관없지만 불법 건축물인지, 전세금이 집값에 비해 너무 높지는 않은지 확인하는 절차는 거쳐야 합니다. 등록된 임대사업자가 참여하면 보증보험에 꼭 가입해야 하는 의무가 없어지고, 세금 혜택도 함께 추진됩니다.
이 제도는 세입자가 나가서 집이 비거나 월세가 밀릴 걱정 없이 꾸준한 수익을 원하는 집주인, 또는 전세금을 예금처럼 안전하게 맡기고 싶은 집주인에게 잘 맞습니다. 반대로 빚을 내서 투자하거나 위험을 감수하고 큰 수익을 노리는 집주인에게는 크게 매력적이지 않을 수 있습니다.
세입자가 알아야 할 조건
세입자도 소득이나 재산 조건 없이 참여를 원하면 신청할 수 있습니다. 보증금과 월세를 함께 내는 방식으로 살고 있는 경우에도 그 보증금과 월세를 전세금으로 계산했을 때 적당한 수준이면 참여할 수 있습니다. 목돈이 부족하면 조건에 따라 버팀목 전세자금대출 같은 정부 대출이나 은행 대출을 받아서 전세금을 마련할 수도 있습니다.
어떤 방식으로 운영되나요
이 제도는 집주인, 세입자, 그리고 전월세안정화기구(HUG)가 함께 맺는 3자 계약을 기본으로 합니다. 세입자는 전세보증금을 집주인에게 바로 주지 않고 안정화기구에 맡기며, 기구는 이 돈으로 ‘주택공급활성화펀드’라는 것을 만들어 주택 건설 사업에 투자해 돈을 불립니다. 여기서 생긴 연 4%대의 수익을 집주인에게 매달 월세처럼 나눠주는 것이 핵심입니다.
참여하는 방법은 두 가지입니다. 집주인이 먼저 신청하면 기구가 맞는 세입자를 찾아주는 방법과, 집주인과 세입자가 미리 전세금을 정한 뒤 함께 신청하는 방법입니다.
돈을 맡기는 기간은 따로 정해진 것이 없고 전세 계약 기간과 똑같이 맞춰집니다. 예를 들어 2년짜리 전세 계약이면 돈을 맡기는 기간도 2년이고, 계약을 다시 맺으면 맡기는 기간도 함께 늘어납니다.
혹시 투자에서 손해가 나더라도 세입자의 전세금과 집주인이 받는 월 수익은 그대로 보장되도록 만들어졌습니다. 올해는 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 500가구도 시범으로 이 제도에 포함해, 집 없는 청년들의 주거 부담을 덜어줄 계획입니다.
세입자와 집주인이 받는 혜택 비교
이 제도는 세입자와 집주인에게 각각 다른 방식으로 도움이 됩니다. 아래 표로 정리했습니다.
| 구분 | 세입자가 받는 혜택 | 집주인이 받는 혜택 |
|---|---|---|
| 핵심 혜택 | 월세 대신 전세로 사는 효과 | 집이 비거나 월세가 밀릴 걱정 없는 꾸준한 수익 |
| 돈 부담 | 기존 월세보다 적은 대출이자만 부담 | 연 4%대의 안정적인 수익을 매달 받음 |
| 위험 줄이기 | 보증금을 못 받을 위험이 크게 줄어듦 | 보증보험 가입 의무가 없어짐 |
| 추가 절약 | 보증보험에 가입 안 해도 돼서 보험료 절약 | 임대 소득에 대한 세금 혜택 추진 |
| 덤으로 받는 혜택 | 정부 전세자금 대출 등을 이용 가능 | 지방으로 이사하면 주택연금도 추가로 받을 수 있음 |
예를 들어 설명하면 이렇습니다. 집값 3억 원, 전세가 2억 원짜리 집에서 보증금 1천만 원에 월세 74만 원을 내던 세입자가 이 제도에 참여하면, 20만 원 정도 낮은 월 53만 원 수준의 대출이자만 내면 됩니다. 여기에 보증보험에 안 들어도 되니까 1년에 약 34만 원도 아낄 수 있습니다.
이 집의 집주인은 매달 약 73만 원을 받을 수 있고, 만약 서울 같은 규제 지역에서 지방으로 이사하면서 주택연금도 함께 받으면 월 47만 원이 더해져서 매달 총 120만 원 정도의 현금을 손에 쥘 수 있습니다.
전월세 전환율과 이 제도의 수익률은 어떻게 다른가요
전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 바꾸거나 반대로 월세를 전세보증금으로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 계산하는 방법은 ‘월세 = (전세보증금 – 바뀐 후 보증금) × 전환율 ÷ 12개월‘입니다. 2026년 지금은 법으로 정한 전월세 전환율의 최고 한도가 한국은행 기준금리에 2%를 더한 만큼으로 정해져 있는데, 이 한도는 기존 계약을 다시 맺거나 조건을 바꿀 때만 적용되고, 새로 계약할 때는 적용되지 않습니다.
이 제도에서 집주인이 받는 수익은 이런 법정 전환율과는 다른 개념입니다. 안정화기구가 전세금을 펀드로 만들어 굴려서 실제로 번 돈을 나눠주는 것이기 때문입니다. 목표로 하는 수익률은 연 4%대이며, 앞의 예시에서는 3.97% 정도의 평균 금리가 쓰였습니다. 다만 정확한 수익률은 9월 말 발표에서 확실히 정해질 예정입니다.
9월 말 발표 이후 신청하는 방법
정부는 9월 말에 구체적인 신청 조건, 약속된 수익률, 필요한 서류, 참여 가능한 집의 기준을 발표할 예정입니다. 발표가 나온 뒤 실제 신청은 주택도시보증공사 홈페이지나 전국 지사에서 할 수 있습니다.
신청 절차 순서
전체 일정은 다음과 같습니다.
- 사업 발표: 9월 말, 자세한 절차와 조건 공개
- 신청 접수: 10월부터 홈페이지와 전국 지사에서 받음
- 3자 계약 체결: 11월부터 차례로 진행
- 돈 맡기기: 세입자가 기구가 알려준 계좌에 전세금을 넣음
- 입주와 수익 지급: 12월부터 차례로 시작, 이후 집주인에게 매달 수익 지급
전세 계약이 끝나면 안정화기구가 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식으로 마무리됩니다. 신청을 준비할 때 주의할 점은, 모든 월세 집이 자동으로 전세로 바뀌는 것이 아니라는 것입니다. 집주인과 세입자 둘 다 참여를 원해야 하고, 집의 적정한 전세금과 불법 건축물 여부 등을 확인하는 절차를 통과해야 실제 계약으로 이어집니다.
전월세 안심신탁 자주 묻는 질문
1. 이 제도에 참여하면 전세가 아예 없어지는 거 아닌가요
그렇지 않습니다. 이런 걱정은 오해에서 비롯된 것입니다. 이 제도는 전세와 월세의 장점을 합친 새로운 계약 방식으로, 전세를 원하는 세입자에게는 오히려 전세로 살 수 있는 집이 늘어나는 것과 같은 효과가 있습니다. 또한 법으로 강제하는 것이 아니라, 참여를 원하는 집주인과 세입자만 시범적으로 해보는 것입니다.
2. 집주인 입장에서 목돈이 묶이는데 참여할 이유가 있나요
집이 비거나 월세가 밀릴 걱정 없이 안정적인 수익을 원하거나, 전세금을 예금처럼 안전하게 맡기고 싶은 집주인이라면 참여할 만한 이유가 있습니다. 다만 빚을 내서 투자하거나 위험을 감수하고 큰 수익을 노리는 집주인에게는 크게 매력적이지 않을 수 있습니다.
3. 기구가 투자해서 손해가 나면 제 보증금이나 수익도 줄어드나요
그렇지 않습니다. 맡긴 보증금은 손해가 최소한으로 나도록 안전하게 운용되며, 혹시 기구의 투자에서 손해가 나더라도 세입자의 전세금은 전액 보장되고, 집주인에게 주는 매달 수익도 정상적으로 지급됩니다.